一
看到碧桂園這個(gè)名字，很多人可能油然而生一種印象：青翠欲滴，生機(jī)勃勃。
(資料圖片僅供參考)
但這一次，碧桂園能否持續(xù)青綠下去，真不好說(shuō)了。
剛剛，曾經(jīng)的宇州第一房企碧桂園，承認(rèn)出現(xiàn)階段性流動(dòng)壓力。
而且，仍未支付應(yīng)該于8月7日支付的兩筆美元債的票息。
聽話聽音，碧桂園這一說(shuō)明，最讓人擔(dān)心的不是階段性流動(dòng)壓力，而是它現(xiàn)在可能不但歸還不了本金，甚至連利息也兌付不了。
倘若推論屬實(shí)，那碧桂園手頭手頭資金有多短缺，可想而知。
消息一出，果然好多投資者一下子雞飛狗跳，碧桂園股價(jià)應(yīng)聲大跌，吞下了13.64%的巨陰。
拉長(zhǎng)時(shí)間看，原本這段時(shí)間地產(chǎn)股上漲的不少，而碧桂園股價(jià)卻一反常態(tài)，不斷下行，跌得沒(méi)法看。
碧桂園100塊的債券，更是跌到了只剩3、40塊。
真是君王掩面看不得，回頭血淚相和流！
唉，太慘烈了！
曾經(jīng)一片蒼翠的碧桂園，曾經(jīng)意氣風(fēng)發(fā)的楊老板，搞成了今天這樣子，真是讓人一聲嘆息！
二
其實(shí)，碧桂園的危機(jī)，此前已有端倪。
先是業(yè)績(jī)一路下滑。
據(jù)碧桂園2022年披露的財(cái)報(bào)顯示，該公司的股東利潤(rùn)虧損60.52億元，權(quán)益銷售額下降超過(guò)三成。
而到了今年，數(shù)據(jù)顯示，2023年1-7月，碧桂園銷售額再次暴跌，同比下降38.74%。
這個(gè)業(yè)績(jī)，只能用跳水兩個(gè)字來(lái)形容。
緊接著，碧桂園的管理層，開始棄船了。
7月19日，碧桂園服務(wù)執(zhí)行董事兼總裁李長(zhǎng)江及其配偶，突然減持322.79萬(wàn)股碧桂園服務(wù)，套現(xiàn)2824.72萬(wàn)港元。
李長(zhǎng)江這可是在股票低位，大規(guī)模減持套現(xiàn)，而且減持得自己的持股只剩0.11%。
這種不計(jì)成本的清倉(cāng)式大甩賣，現(xiàn)在回想起來(lái)，耐人尋味。。。
更讓側(cè)目的，是楊惠妍的突然大搞慈善。
7月30日，碧桂園老板楊惠妍拋出蜜汁操作，宣布將手中碧桂園服務(wù)20%的股權(quán)，合計(jì)64億捐給捐給了香港的國(guó)強(qiáng)公益基金會(huì)。
有沒(méi)有搞錯(cuò)？！
本來(lái)公司已經(jīng)水深火熱了，各種債券都快到期，這時(shí)候老板不尋思還錢，還掏出64億做慈善？
事出異常必有妖，果然有眼尖的網(wǎng)友發(fā)現(xiàn)，這種操作，恒大在兩年前也有過(guò)。
只不過(guò)這次楊老板更精明：國(guó)強(qiáng)公益基金會(huì)的創(chuàng)始成員，是楊惠妍的妹妹楊子瑩，捐給自己公司，河水不流外人田？
很多人猜測(cè)，楊老板這么玩，就是為了保住現(xiàn)金，因?yàn)楹罄m(xù)碧桂園一旦宣布破產(chǎn)，公司資產(chǎn)被拍賣被清算，但是慈善公益基金里面的錢是不允許被清算的。
尼瑪，大難臨頭各自飛啊。
楊老板，你玩得一手好“左手倒右手”啊！
越是這么玩，越是讓人聞出了熱鍋上螞蟻的那股味。。。
三
當(dāng)然，冰凍三日，非一日之寒！
碧桂園今天暴露出的問(wèn)題，有碧桂園的問(wèn)題，但也暴露出不少房地產(chǎn)企業(yè)商業(yè)模式的通病。
這種商業(yè)模式，一言以蔽之，就是六個(gè)字：高杠桿、高周轉(zhuǎn)！
所謂高杠桿，就是負(fù)債率高。換句話說(shuō)，包括碧桂園在內(nèi)，很多房企的運(yùn)轉(zhuǎn)，就是靠負(fù)債推動(dòng)。
以碧桂園為例，目前碧桂園總資產(chǎn)1.7萬(wàn)億，負(fù)債1.4萬(wàn)億，如果后面它的資產(chǎn)評(píng)估值繼續(xù)下降，后面負(fù)債規(guī)模還會(huì)越來(lái)越大。
有人也許要問(wèn)，這么高的杠桿，以前碧桂園是怎么扛起來(lái)了？
這里就要提到不少房企盈利的不傳之秘了：高周轉(zhuǎn)。
看吧，貸款—拍地—蓋房子—賣房—抓緊回款趕緊拍地—再蓋房子再賣，這是很多房企經(jīng)營(yíng)的底層邏輯。
還有人是這么解釋“高周轉(zhuǎn)”模式：
土地的錢不是自己的，是借來(lái)的；開發(fā)的錢，是借來(lái)的。預(yù)售的周轉(zhuǎn)資金，是從老百姓借來(lái)的，甚至還要拖欠工程款，還要拖欠買房人的錢
這種說(shuō)法，片面，不準(zhǔn)確，但形象。
高周轉(zhuǎn)，玩的就是十個(gè)鍋九個(gè)蓋的游戲，只有資金鏈迅速轉(zhuǎn)起來(lái)，這個(gè)游戲才能玩下去。
其實(shí)道理也簡(jiǎn)單：
既然開發(fā)商買地、蓋房，里外里靠的都是貸款，周期越長(zhǎng)，債務(wù)利息付出就會(huì)越高，只能加快周轉(zhuǎn)，從拿地到開盤最大限度壓縮時(shí)間，減少債務(wù)付息支出。
但是，沒(méi)有一個(gè)運(yùn)動(dòng)員，能夠在馬拉松賽，持續(xù)跑出百米沖刺速度，地產(chǎn)商也一樣。
高周轉(zhuǎn)總會(huì)因?yàn)橐恍┎淮_定因素，一不小心就會(huì)馬失前蹄，乃至摔個(gè)大馬趴。
更何況，碧桂園走的是下沉路線，項(xiàng)目主要集中在三四線城市，就像他們自己說(shuō)的覆蓋1000多個(gè)縣城。
現(xiàn)在最難賣的偏偏就是三四線城市的房子，不僅難賣，而且預(yù)期還差，市場(chǎng)買漲不買跌，短期之內(nèi)難有回天之力。
所以說(shuō)，現(xiàn)在大家都是在為過(guò)去還債，但碧桂園這債，累積的是太沉太重了些。。。
回頭看，不知道碧桂園今天的“暴雷”，屬于偶然，還是必然？
我不知道，不知道楊老板知不知道？
既知近日，何必當(dāng)初？！
四
痛定思痛！
今天，我再次重讀2016年5月，《人民日?qǐng)?bào)》發(fā)表的《開局首季問(wèn)大勢(shì)——權(quán)威人士談當(dāng)前中國(guó)經(jīng)濟(jì)》的文章，真是感慨萬(wàn)千！
在那篇文章中，權(quán)威人士早已經(jīng)做出示：
樹不能長(zhǎng)到天上去，高杠桿必然引發(fā)高風(fēng)險(xiǎn)。
7年多時(shí)間過(guò)去了，可惜當(dāng)時(shí)楊老板并沒(méi)有讀懂這篇文章的深意。
也可能楊老板讀懂了，但良藥總是苦口，他終究沒(méi)有忍住自己擴(kuò)張的欲望，繼續(xù)狂飆突進(jìn)。
歷史不會(huì)重復(fù)，但總是押著相同的韻腳。
回頭看這百年來(lái)的商業(yè)風(fēng)云，不難發(fā)現(xiàn)，對(duì)一家企業(yè)來(lái)說(shuō)，一時(shí)烈火烹油式的發(fā)展，并不是最難的。
最難之事，恰恰是跨越經(jīng)濟(jì)周期、跳過(guò)危機(jī)陷阱，實(shí)現(xiàn)穩(wěn)健發(fā)展、基業(yè)長(zhǎng)青。
這就要求企業(yè)在發(fā)展時(shí)，一定要有晴天時(shí)機(jī)修屋頂?shù)奈C(jī)意識(shí)，否則，如果一味盲目搞高杠桿、追求大干快上，很可能在高歌猛進(jìn)之后，突然一個(gè)跟頭摔成了高位截癱。
樹不能長(zhǎng)到天上去，高杠桿必然引發(fā)高風(fēng)險(xiǎn)！
世上萬(wàn)物，都是有成本、有代價(jià)的！
但我還是希望，中國(guó)房地產(chǎn)，還是少點(diǎn)這種代價(jià)吧，一鯨落，真的未必萬(wàn)物生。。。。
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